2026년 7월 11일, 미국 주택 시장의 판도를 바꿀 수 있는 대형 입법이 발효됐다. '21세기 주택 ROAD법(21st Century ROAD to Housing Act)'으로 불리는 이 법률은 연방 의회를 압도적인 초당적 지지로 통과한 뒤 대통령의 서명 없이도 헌법상 규정된 기간 내에 거부권이 행사되지 않아 자동으로 효력을 갖게 됐다. 상원은 6월 22일 85 대 5의 압도적 표차로, 하원은 다음날인 23일 358 대 32로 가결시켰다.
이 법은 매사추세츠주 민주당 상원의원 엘리자베스 워런과 사우스캐롤라이나주 공화당 상원의원 팀 스콧이 공동 발의한 것으로, 약 40여 개의 조항을 하나로 묶은 종합 주택 공급 확대 법안이다. 핵심 내용은 크게 세 갈래로 나뉜다. 첫째, 대형 기관 투자자들의 단독 주택 매입을 제한함으로써 개인 실수요 매수자들이 기업과의 경쟁에서 불리한 위치에 처하는 것을 방지하는 조항이다. 둘째, 신규 주택 건설을 가로막는 각종 규제를 간소화하고 지역 금융 기관의 대출 여력을 강화해 주택 공급 자체를 늘리겠다는 방향이다. 셋째, 제조 주택, 주택 구입 지원 프로그램, 재향군인 주거, 농촌 주거 보전 등 다양한 영역을 포괄하는 광범위한 주거 지원 체계 정비도 이번 법안에 담겼다.
이 법이 발효되는 시점은 미국 주택 시장이 극도로 높은 비용 부담으로 신음하고 있는 상황과 정확히 맞물린다. 프레디맥(Freddie Mac) 집계에 따르면 7월 16일 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.55%로 최근 11개월 만에 최고치를 기록했다. 15년 고정 금리도 5.93%로 전주의 5.82%에서 올라섰다. 여기에 전국 주택 중간 매매가는 6월 기준 44만 600달러로 역대 최고 수준을 경신했으며, 이는 지난해 같은 기간보다 1.8% 오른 수치다. 연속 36개월 전년 대비 가격 상승세가 이어지고 있는 것이다.
주택 구매자의 부담 능력(affordability)은 CNBC가 집계한 지표 기준으로 5개월 연속 악화 추세를 보이고 있다. 부동산 중개 플랫폼 레드핀은 7월 5일로 끝나는 4주 기간 동안 잠정 계약(pending sales) 주택 거래가 전주 대비 1.3% 소폭 증가했다고 보고했으나, 그 이후 4주 기간으로는 2.2% 감소로 전환됐다. 7월 들어 모기지 금리가 다시 오르면서 거래 심리가 다시 냉각 기미를 보이는 것이다. CNN 비즈니스는 이번 금리 상승이 이란과의 갈등이 불거진 이후 최고 수준이라고 보도했다.
반면 재고 측면에서는 조금씩 숨통이 트이고 있다. 전국 주택 재고는 올해 3.6% 증가할 것으로 전망되며, 특히 상대적으로 저렴한 중서부 중소 도시 시장에서 재고 증가가 두드러지고 있다. 모기지 신청도 지난해 같은 기간에 비해 7월 10일 마감 주 기준 7.8% 증가한 것으로 나타나 잠재적 수요 자체는 여전히 강한 것으로 분석된다. 질로우(Zillow)는 2026년 말까지 모기지 금리가 6.4% 수준으로 소폭 내려올 것으로 예상한다.
전문가들은 '21세기 ROAD 주택법'이 단기간에 주택 시장에 가시적 변화를 가져오기는 어렵다고 평가한다. 규제 완화와 인프라 자금 집행에는 상당한 시간이 소요되는 데다, 실제 건설 착공에서 준공까지의 기간을 감안하면 공급 효과가 나타나기까지 수년이 걸릴 수 있다는 것이다. 그러나 기관 투자자의 주택 매입을 제한하는 조항만큼은 단기적으로 일선 매수자들에게 실질적 도움이 될 수 있다는 기대가 나오고 있다. 특히 중서부 중소 도시들에서 기관의 주택 매집 현상이 집값 상승을 부추긴다는 비판이 잇따랐던 만큼, 이번 조항이 미칠 영향에 업계의 눈길이 쏠리고 있다.
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2026년 7월 11일, 미국 주택 시장의 판도를 바꿀 수 있는 대형 입법이 발효됐다. '21세기 주택 ROAD법(21st Century ROAD to Housing Act)'으로 불리는 이 법률은 연방 의회를 압도적인 초당적 지지로 통과한 뒤 대통령의 서명 없이도 헌법상 규정된 기간 내에 거부권이 행사되지 않아 자동으로 효력을 갖게 됐다. 상원은 6월 22일 85 대 5의 압도적 표차로, 하원은 다음날인 23일 358 대 32로 가결시켰다.
이 법은 매사추세츠주 민주당 상원의원 엘리자베스 워런과 사우스캐롤라이나주 공화당 상원의원 팀 스콧이 공동 발의한 것으로, 약 40여 개의 조항을 하나로 묶은 종합 주택 공급 확대 법안이다. 핵심 내용은 크게 세 갈래로 나뉜다. 첫째, 대형 기관 투자자들의 단독 주택 매입을 제한함으로써 개인 실수요 매수자들이 기업과의 경쟁에서 불리한 위치에 처하는 것을 방지하는 조항이다. 둘째, 신규 주택 건설을 가로막는 각종 규제를 간소화하고 지역 금융 기관의 대출 여력을 강화해 주택 공급 자체를 늘리겠다는 방향이다. 셋째, 제조 주택, 주택 구입 지원 프로그램, 재향군인 주거, 농촌 주거 보전 등 다양한 영역을 포괄하는 광범위한 주거 지원 체계 정비도 이번 법안에 담겼다.
이 법이 발효되는 시점은 미국 주택 시장이 극도로 높은 비용 부담으로 신음하고 있는 상황과 정확히 맞물린다. 프레디맥(Freddie Mac) 집계에 따르면 7월 16일 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.55%로 최근 11개월 만에 최고치를 기록했다. 15년 고정 금리도 5.93%로 전주의 5.82%에서 올라섰다. 여기에 전국 주택 중간 매매가는 6월 기준 44만 600달러로 역대 최고 수준을 경신했으며, 이는 지난해 같은 기간보다 1.8% 오른 수치다. 연속 36개월 전년 대비 가격 상승세가 이어지고 있는 것이다.
주택 구매자의 부담 능력(affordability)은 CNBC가 집계한 지표 기준으로 5개월 연속 악화 추세를 보이고 있다. 부동산 중개 플랫폼 레드핀은 7월 5일로 끝나는 4주 기간 동안 잠정 계약(pending sales) 주택 거래가 전주 대비 1.3% 소폭 증가했다고 보고했으나, 그 이후 4주 기간으로는 2.2% 감소로 전환됐다. 7월 들어 모기지 금리가 다시 오르면서 거래 심리가 다시 냉각 기미를 보이는 것이다. CNN 비즈니스는 이번 금리 상승이 이란과의 갈등이 불거진 이후 최고 수준이라고 보도했다.
반면 재고 측면에서는 조금씩 숨통이 트이고 있다. 전국 주택 재고는 올해 3.6% 증가할 것으로 전망되며, 특히 상대적으로 저렴한 중서부 중소 도시 시장에서 재고 증가가 두드러지고 있다. 모기지 신청도 지난해 같은 기간에 비해 7월 10일 마감 주 기준 7.8% 증가한 것으로 나타나 잠재적 수요 자체는 여전히 강한 것으로 분석된다. 질로우(Zillow)는 2026년 말까지 모기지 금리가 6.4% 수준으로 소폭 내려올 것으로 예상한다.
전문가들은 '21세기 ROAD 주택법'이 단기간에 주택 시장에 가시적 변화를 가져오기는 어렵다고 평가한다. 규제 완화와 인프라 자금 집행에는 상당한 시간이 소요되는 데다, 실제 건설 착공에서 준공까지의 기간을 감안하면 공급 효과가 나타나기까지 수년이 걸릴 수 있다는 것이다. 그러나 기관 투자자의 주택 매입을 제한하는 조항만큼은 단기적으로 일선 매수자들에게 실질적 도움이 될 수 있다는 기대가 나오고 있다. 특히 중서부 중소 도시들에서 기관의 주택 매집 현상이 집값 상승을 부추긴다는 비판이 잇따랐던 만큼, 이번 조항이 미칠 영향에 업계의 눈길이 쏠리고 있다.
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